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曾经的“百万房产”如今成了烫手山芋，背负百万房贷的“富人”正悄然变为“穷人”。江门读者陈珂的遭遇便是这困境的缩影：四年前斥资340万购入的房产，如今240万挂牌无人问津，而小区内同户型房产已以189万成交，令他寝食难安。“卖吧，亏损150万心痛不已；不卖吧，又恐价格继续下跌，连189万都保不住。” 陈珂的焦虑，正是当下无数房东的真实写照。

一、百万房产缩水，房价暴跌成现实

这几年房价的跌幅令人咋舌。黄奇帆先生前两年曾在论坛上指出“2020年到2024年全国房价平均跌幅达40%”，当时此言论并未得到广泛认同，但如今，残酷的数据已摆在眼前。江门等城市房价普遍下跌40%至45%，湖北荆门一套140平米的四居室，如今总价不足48万，几乎回落至2017年前的水平。温州房价较最高点跌幅超过30%，部分小区房价三年内暴跌数百万元。一线城市也未能幸免，北京顶尖学区房单价从10万元/㎡跌至6.5万元，上海内环老商品房普遍下跌15%至25%。更令人担忧的是房屋滞销，2024年全国商品房销售面积仅为9.7亿平方米，较2021年的18亿平方米锐减近半。曾经引以为傲的“我家房子值百万”如今听来却令人心生戚戚，百万房产正在大规模缩水，部分甚至沦为“五十万都难卖”的烫手山芋。

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二、房价下跌，债务压力加剧

许多人认为房价下跌仅仅意味着资产缩水，但更可怕的是负债率的急剧攀升。让我们来看一笔简单的账：假设2021年购入一套200万的房产，首付3成（60万），贷款7成（140万），负债率为70%（140万÷200万）。到2025年，房价跌至150万，剩余贷款130万，负债率则飙升至87%（130万÷150万）。房价每下跌10%，债务压力便会加重25%，这绝非危言耸听。温州炒房客张老板便是前车之鉴，去年囤积的5套郊区房总价跌幅达35%，每月需贴补4万元偿还房贷，房屋挂牌半年却无人问津。在这种情况下，即使账面资产仍价值百万，也仅仅是数字而已，急需用钱时根本无法变现，反而成了沉重的负担。你以为自己是“百万富翁”，实际上早已沦为“负债囚徒”。

三、加速贬值的房产类型

并非所有房产都能称之为资产，尤其是在当前市场环境下，部分房产贬值速度惊人，极易造成资金被套牢。我们此前文章已分析，主要包括以下两类：

其一，三四线城市“人口流失型”房产。住建部数据显示，全国现有6亿栋房屋，可容纳30亿人，而我国人口仅14亿，且连续三年人口负增长，2023年死亡人口比出生人口多出208万。年轻一代数量减少，00后购房意愿较90后低40%，以往依靠“六个钱包”支撑的房价，如今已难以维系。四川遂宁蓬溪县33万元购入80㎡三居室，黔东南33万元购入82㎡住宅等案例屡见不鲜，这类房产未来仍将面临下跌。

其二，大城市远郊区高层老旧房产。住建部今年5月出台的新规对老旧房产并不友好。例如，北京西城区1995年代建成的26层电梯老旧小区，半年内房价跌幅达22.7%，是次新房跌幅的2.4倍。这些老旧房产普遍存在层高低、隔音差、消防隐患等问题，而新规要求层高不低于3米，隔音达到45分贝，这些老破小根本无法达标，最终将沦为无人问津的“废品”。

四、现金为王，果断止损

面对严峻的楼市形势，普通民众该如何应对？我们的建议是：效仿李嘉诚，该出手时就出手，优先保全现金。长沙业主王紫的经历便是明证：她去年忍痛割舍长沙县的老旧房产，补差价80万元置换市中心次新房，虽然有所亏损，但资产锁定在核心区域，内心更为踏实。从投资回报率来看，目前一线城市住宅租金回报率仅为1.5%左右，甚至不如存入银行大额存单划算。若需换房，应选择核心区域的小三居室或优质学区房，2025年二季度，38.7%的改善型购房者都做出了同样的选择。一位业主总结得十分精辟：“宁要市区老破小，不要郊区伪豪宅”，关键时刻，优越地段才能抵御风险。

曾经令人艳羡的“百万房产”如今越来越少，而背负百万房贷，表面光鲜实则生活拮据的人却越来越多。楼市已不再是闭着眼睛就能赚钱的时代。记住：账面上的百万资产并不代表富有，手中握有现金才是真正的可靠保障！当房产从珍贵的资产变成沉重的包袱时，就应该果断止损！现金在手，才能安心无忧！

发布于：内蒙古自治区

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